Propriétaire : la procédure d'expulsion d'un locataire.
Votre locataire ne paie plus, occupe le logement sans droit ni titre, ou cause des troubles graves. La tentation de “reprendre” votre bien par vos propres moyens est forte — c'est la pire erreur que vous puissiez commettre. Voici la seule voie légale, pas à pas.
1. Le diagnostic du problème
Trois situations principales justifient une procédure d'expulsion : les impayés de loyer (le cas le plus fréquent), les troubles de jouissance (nuisances, dégradations, sous-location non autorisée), et l'occupation sans droit ni titre (fin de bail non renouvelé, squatteurs). Chaque cas emprunte des voies procédurales légèrement différentes, mais toutes passent par le tribunal.
Pour les impayés, la procédure standard s'articule ainsi : la clause résolutoire prévue au bail permet d'en demander la résiliation de plein droit. Elle est actionnée par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), laissant au locataire 2 mois pour régulariser sa situation. Sans paiement, le propriétaire peut assigner devant le juge des contentieux de la protection (JCP).
Délai critique : saisir la CCAPEX avant 2 mois d'impayés
Depuis 2023, les propriétaires (et leurs gestionnaires) sont tenus de signaler les impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) dès que possible, et impérativement avant que la dette atteigne 2 mois de loyer. Ce signalement conditionne certaines aides et peut éviter une longue procédure contentieuse.
2. Mettre en place les “Premiers Soins”
À appliquer immédiatement
- ✓Envoyer un commandement de payer via commissaire de justice.C'est l'acte officiel qui déclenche le délai légal de 2 mois et actionne la clause résolutoire du bail. Sans cet acte, aucune procédure judiciaire d'expulsion n'est possible pour impayés.
- ✓Signaler les impayés à la CAF si le locataire perçoit l'APL.La CAF peut verser l'APL directement au propriétaire (tiers payant) et activer ses propres leviers de recouvrement. Ce signalement est également obligatoire sous peine de perte partielle des aides.
- ✓Saisir la CCAPEX avant 2 mois d'impayés.Cette commission départementale coordonne les aides à la prévention des expulsions. Le signalement est devenu obligatoire depuis 2023 et peut déboucher sur une solution amiable évitant une longue procédure judiciaire.
- ✓Demander le concours de la force publique après jugement.Après obtention du jugement d'expulsion et signification par commissaire de justice, si le locataire ne part pas, seule la préfecture peut autoriser l'intervention de la force publique. Cette étape est indispensable pour finaliser légalement l'expulsion.
Ce qui aggrave la situation
- ✗Changer les serrures soi-même (voie de fait).C'est un délit pénal constitutif de “violation de domicile” et de “voie de fait”, punissable d'un an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende (art. 226-4 Code pénal). Le locataire peut vous faire condamner et récupérer le logement sous astreinte.
- ✗Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage.Strictement interdit même en cas d'impayés, y compris pour les charges (loi ALUR, art. 1er). Cette pratique est pénalement sanctionnée et peut engager votre responsabilité civile pour mise en danger. Le fournisseur d'énergie ne peut pas non plus couper sur simple demande du propriétaire.
- ✗Expulser pendant la trêve hivernale (1er nov. – 31 mars).Aucune expulsion physique ne peut être réalisée avec le concours de la force publique durant cette période (loi du 5 mars 2007). Les procédures judiciaires peuvent se poursuivre, mais l'exécution est suspendue, sauf cas très limités (relogement décent proposé, violence, squat récent).
- ✗Harceler le locataire pour qu'il parte.Pressions, menaces, intrusions répétées, dégradations volontaires : ces comportements constituent le délit de “harcèlement en vue de quitter un logement” (art. 226-4-2 Code pénal), puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.
3. L'ordonnance légale : Quand consulter ?
La procédure d'expulsion est jalonnée de délais procéduraux stricts et d'actes formels qui ne tolèrent aucune approximation. Une erreur dans le commandement de payer, une assignation irrégulière, ou un délai raté peuvent invalider toute la procédure et vous contraindre à repartir de zéro — avec 6 à 12 mois de perdus.
L'avocat lance l'assignation devant le juge des contentieux de la protection (JCP), choisit la stratégie optimale : résiliation judiciaire du bail et expulsion, ou protocole de cohésion sociale (maintien dans les lieux avec plan d'apurement de la dette sur 24 mois, utile quand le locataire est de bonne foi et temporairement en difficulté). En appel, si le locataire conteste, l'avocat défend votre dossier et évite les délais supplémentaires liés à des vices de procédure.
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