Loyers impayés : agir efficacement en tant que bailleur.
Votre locataire ne paie plus son loyer. Chaque mois qui passe aggrave la dette et complique la procédure. La loi prévoit un parcours précis pour récupérer les sommes dues et, si nécessaire, obtenir la résiliation du bail. Voici les étapes dans le bon ordre.
1. Le diagnostic du problème
Le commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier) est la première étape formelle de la procédure (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Ce document officiel laisse au locataire un délai de2 moispour régulariser l'intégralité des sommes dues — loyers, charges et frais. Ce délai est d'ordre public pour les baux d'habitation soumis à la loi de 1989.
La loi ELAN de 2018 impose au commissaire de justice de signaler simultanément le commandement à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Cette commission départementale coordonne les dispositifs d'aide au locataire en difficulté (FSL, Action Logement) et peut favoriser une résolution amiable.
Si le bail d'habitation contient une clause résolutoire — ce qui est quasi systématique dans les baux types — le bail est résilié de plein droit à l'expiration du délai de 2 mois sans régularisation complète, sans qu'il soit nécessaire de saisir le juge pour prononcer la résiliation. Le juge des contentieux de la protection n'est alors saisi que pour constater cette résiliation et ordonner l'expulsion.
Trêve hivernale (1er nov. – 31 mars, art. L412-6 CPCE)
Aucune expulsion ne peut être exécutée physiquement pendant cette période, même avec un jugement définitif. Mais la procédure judiciaire peut être lancée et aboutir pendant la trêve — seule l'exécution matérielle de l'expulsion est reportée au 1er avril. Profitez-en pour préparer votre dossier.
2. Mettre en place les "Premiers Soins"
À appliquer immédiatement
- ✓Envoyer une mise en demeure par LRAR dès le premier mois d'impayé.Ce courrier rappelle l'obligation de payer et fixe un délai raisonnable de 15 jours. Il constitue la preuve de votre diligence et enclenche le délai de déclaration de sinistre auprès de votre assureur.
- ✓Activer la garantie Visale ou la GLI sans attendre.Ces dispositifs prennent en charge les loyers impayés et les frais de procédure. Chacun impose des délais stricts de déclaration de sinistre à compter du premier impayé — les dépasser peut entraîner la déchéance de garantie.
- ✓Proposer un échéancier amiable par écrit.Un plan de remboursement signé des deux parties évite la procédure contentieuse et ses délais. Formalisez-le par courrier daté, avec un calendrier de paiements précis et une clause de résiliation si le plan n'est pas respecté.
- ✓Signaler les impayés à la CCAPEX.Cette commission départementale est saisie automatiquement par le commissaire de justice lors du commandement. Elle peut débloquer des aides publiques (FSL, Action Logement) qui permettent au locataire d'apurer sa dette — ce qui est souvent la solution la plus rapide pour vous.
Ce qui aggrave la situation
- ✗Changer les serrures ou couper les fluides.C'est un délit pénal (art. 226-4-2 CP : jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende). Même en cas d'impayés, vous n'avez pas le droit de priver le locataire de l'accès à son domicile — cela retournerait la situation en votre défaveur.
- ✗Accepter des paiements partiels sans réserve écrite.Un paiement partiel accepté sans la mention explicite "sous réserve du solde dû" peut être interprété par le juge comme une acceptation tacite de la dette résiduelle, affaiblissant votre dossier.
- ✗Attendre plus de 3 mois avant d'agir.Plus la dette s'accumule, plus elle devient statistiquement irrécouvrable. Les garanties (Visale, GLI) imposent des délais de déclaration à respecter. Chaque mois perdu est un mois de loyer supplémentaire que vous ne récupérerez probablement jamais.
- ✗Harceler le locataire (appels répétés, intimidation).Ce comportement vous expose à des poursuites pénales pour harcèlement et fragilise votre position devant le juge. Il peut en outre inciter le locataire à soulever des moyens de défense (conditions du logement, réparations impayées) pour contrer votre demande.
3. L'ordonnance légale : Quand consulter ?
L'avocat fait délivrer le commandement de payer par commissaire de justice, acte formel qui déclenche le délai légal de 2 mois et active la clause résolutoire contenue dans le bail. Cette étape est indispensable : sans commandement régulièrement délivré, aucune procédure d'expulsion n'est possible.
À l'expiration du délai de 2 mois sans régularisation, il saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation de plein droit du bail et obtenir l'ordonnance d'expulsion. Dans les situations urgentes, il peut recourir au référé pour obtenir une décision provisoire en quelques semaines.
Il demande également la condamnation du locataire au paiement de l'intégralité des arriérés de loyers et charges, des indemnités d'occupation (équivalentes au loyer) pour la période courant entre la résiliation du bail et la libération effective des lieux, ainsi que des frais de procédure. Une fois le jugement obtenu, il coordonne avec le commissaire de justice l'exécution de l'expulsion à la sortie de la trêve hivernale si nécessaire.
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