Il répartit les risques autour du bien selon deux grandes horloges qu'il faut connaître avant d'agir. Côté vente : le vice caché — ce défaut grave, invisible et antérieur à la vente — ouvre à l'acquéreur le choix entre l'annulation et la réduction du prix, dans les deux ans de la découverte du vice (et vingt ans au plus de la vente). Côté construction : tout part de la réception des travaux, l'acte qui déclenche les trois garanties légales — parfait achèvement (un an, pour tous les désordres réservés ou signalés), bon fonctionnement (deux ans, pour les équipements), décennale (dix ans, pour ce qui compromet la solidité ou rend l'ouvrage impropre à sa destination), adossée à des assurances obligatoires.
Deux conséquences pratiques : la réception ne se signe jamais à la légère — les réserves qu'on n'y porte pas se paient pendant des années — et un désordre se qualifie avant de s'attaquer, car chaque garantie a son domaine, son délai et son assureur.
Quant au bail d'habitation, contentieux de masse de la matière, c'est un droit d'ordre public truffé de formalismes, où bailleurs et locataires perdent les uns comme les autres — par les délais côté propriétaires, par ignorance de leurs protections côté locataires.
Vices cachés. Le vendeur est tenu des défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou le diminuent au point que l'acquéreur n'aurait pas acheté, ou à moindre prix (article 1641 du Code civil) ; l'acquéreur choisit entre l'annulation de la vente et la réduction du prix (article 1644), avec dommages-intérêts intégraux si le vendeur connaissait le vice (article 1645). L'action doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648), dans la limite de vingt ans à compter de la vente. La clause excluant la garantie est valable entre particuliers, mais inefficace contre le vendeur de mauvaise foi ou professionnel (article 1643).
Construction. La réception — acte contradictoire par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves — fait courir toutes les garanties : parfait achèvement, un an, pour tous les désordres réservés ou notifiés (article 1792-6, d'ordre public, avec exécution aux frais de l'entrepreneur défaillant après mise en demeure) ; bon fonctionnement, deux ans minimum, pour les éléments d'équipement dissociables (article 1792-3) ; responsabilité décennale, dix ans, pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (articles 1792 et suivants), couverte par l'assurance décennale obligatoire du constructeur — l'assurance dommages-ouvrage du maître d'ouvrage permettant le préfinancement des réparations.
Vente et rétractation. L'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours après le compromis ; les conditions suspensives, dont celle d'obtention du prêt, protègent l'acquéreur diligent.
Baux d'habitation. Le bail de résidence principale est régi par un statut d'ordre public (loi du 6 juillet 1989) : formalisme des congés, encadrement du dépôt de garantie et des charges, décence du logement, procédure d'expulsion strictement organisée — clause résolutoire, commandement de payer, délais et trêve hivernale.